陕北煤老板投资房地产 神木县新房每平方米2万

2006-05-01 18:00 来源于:第一财经日报 | 作者:王肖邦 | 浏览:
在榆(林)神(木)高速神木收费站不远处,竖立着两块大幅广告招牌,一块写着祝贺神木农村商业银行存贷款余额超300亿,另一块则是北京一处高档别墅的销售海报。 不久前,高和投资发

    在榆(林)神(木)高速神木收费站不远处,竖立着两块大幅广告招牌,一块写着“祝贺神木农村商业银行存贷款余额超300亿”,另一块则是北京一处高档别墅的销售海报。

    不久前,高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告——陕北篇》,让神木这个名字开始进入房地产业界的视野。

    报告称,榆林市所辖神木县资产过亿元富豪人数达到2000人左右,而2010年神木总人口不过39万人。

    虽然这一人数的准确性一度遭到质疑,但这座靠着自然资源一夜暴富的陕北县城,民间资本充裕,对投资房地产热情渐浓却是不争的事实。

    在神木县城,新开发的商品住宅价格达到每平方米15000元至20000元,堪比东部一二线城市的房价。但新楼附近却难觅销售中心,当地人称,房子一出来就会被抢购一空,甚至不需要对外推销。

    一处在建的写字楼外墙,挂着整层、整栋出售的广告,销售人员对《第一财经(微博)日报》记者只询问单间售价表现得兴趣寥寥。

    在一座正在招商[简介 最新动态]的购物中心,工作人员称,一层的租金为480元/平方米/月,日租金达到16元/平方米。商铺所处的位置并非神木县城最热闹的地段,但附近聚集了数家珠宝店,显示出不俗的购买力。

    煤老板热衷买地

    神木的暴富皆因当地丰富的自然资源。资料显示,神木储煤面积4500平方公里,占全县总面积59%,已探明储量达到500亿吨,其煤层不仅地质构造简单,埋藏浅、易开采,而且煤质优良。

    2010年末,神木地区生产总值达到605亿元,年均增长54.8%,人均收入超过10万元,是陕西省人均收入水平三倍多。财政总收入达到130亿元,其中地方财政收入28亿元,年均分别增长45.9%和31.9%,是2006年的6.5倍和4倍。其县域经济综合竞争力跃居全国第44位,西部第五位。

    随着近年闲置的民间资本开始流入房地产市场,当地楼市一路高歌猛进。

    今年5月底,神木县曾以拍卖的方式出让六幅土地,合计86.34亩,最终分别以1.05亿元、1.5亿元、1.26亿元、1.61亿元、2.63亿元、3亿元的价格成交,总地价达11.05亿元,每亩地价近1280万元,楼面地价更是超过了每平方米6000元。

    根据当地媒体的报道,六幅土地中,除了一幅地被神木县国有资产运营公司竞得,另有四幅土地被煤老板包揽,还有一幅被一家小额贷款公司拍走。

    受托负责此次拍卖的陕西正泰拍卖有限公司负责人告诉记者,这家小额贷款公司的股东也是煤老板。当天共有190人次参与土地拍卖,短短一个多小时内,土地的价格就从单幅5000万元的底价迅速蹿升至上亿元。

    据悉,这六幅土地并非在神木县城城区,成本不过25万一亩,最终的成交价格是成本的近50倍,远远超出土地的实际价值,这让参与拍卖的开发商望而却步,但是煤老板的热情却丝毫不减。

   “在现场那种热烈气氛下,煤老板们一哄而上,部分是出于炫富的心态,不断加价,带有很强的盲目性。”上述负责人表示,但造成这种结果的更根本的原因还是当地资金泛滥,投资渠道有限。
泛滥的民间资本

    高和投资在上述报告中引用的数据显示,截至2010年末,整个榆林地区金融机构各项存款余额1452.72亿元,比年初增加284.05亿元,增长23.7%;金融机构各项贷款余额898.52亿元,比年初增加221.48亿元,增长32.6%。

    记者在神木县主干道东兴街看到,数十家银行和小额贷款公司,以及更多尚未挂牌的各类投资公司云集路边,这些机构构成了陕北独特的民间金融系统。

    据了解,神木县已有13家小额贷款公司获得政府批准,大多数注册资本金在2亿元以上,担保公司和投资公司的数量则接近1000家,主营业务均围绕民间借贷。与鄂尔多斯相比,神木的民间借贷利息较低,融资成本在月息2%左右,而借贷成本一般在月息3%左右,鄂尔多斯则可达到月息3.5%,最高甚至达到月息4%至5%。

    记者了解到,通过民间借贷购置资产,再将资产抵押给银行,以银行的低息贷款偿还高息的民间贷款,是这里民间借贷的基本逻辑。

   “神木民间资本规模在2000亿至3000亿,其实流入当地房地产市场的只是很小一部分。”参与调研的庄凌顾问董事总经理张映光告诉记者,神木县地处黄土高原及大漠边缘,可供房地产开发的土地并不多。

    与毗邻的鄂尔多斯相比,整个榆林地区的房地产市场确实逊色不少。2010年榆林全年房地产开发投资为27.66亿元,商品房销售面积为92.3万平方米,商品房销售额仅34.3亿元。

    不过正因为当地的房地产市场规模有限,少量资金的涌入,便足以撬动房价。

    在榆林开发区一处楼盘,销售人员告诉记者,2009年一期开盘时,价格还只有3000多元/平方米,但今年初已经接近8000元/平方米,翻了近两番。房价攀升与来自神木府谷地区的投资不无关系。
到西安和北京去买房

   “和鄂尔多斯民间资本涌入本地房地产市场不同,陕北有点类似山西,投向房地产的民间资本主要流入外地市场。”张映光表示。

    高和投资的报告称,陕北投资者具有投资额大、投资一线地产经验相对欠缺、已形成跟风型投资的特点。投资主要区域市场为西安、北京和海南。资产过亿的投资客户的投资组合,一般选择城市核心区域的高档公寓、别墅项目、写字楼等。

    在西安,来自陕北的购房者充满传奇色彩,“到西安来帮捎两套房”的故事广为流传。

    西安当地一位开发商告诉记者,目前西安知名楼盘的购房者中30%~40%来自榆林等陕北地区,高端项目的比例还要高,“这里面,既有用于投资的,也有的是自住。陕北人重人情,有些煤老板富起来后,会买几套房子给身边的亲戚,或者几个朋友相约买在一起。”

    GVA衡信柏迪西北区总经理容志伟告诉记者:“西安北郊的住宅项目最受陕北投资者的青睐,房价也从两年前4500~5000元/平方米的水平上升到了目前的6000~7000元/平方米。”

    不过随着今年初西安推出限购令,住宅市场投资性需求受到抑制,来自陕北的资本正转向商业地产项目。

   “煤老板购买商铺常常按层买,相比住宅市场,陕北资本对当地商铺价格的拉动作用更加明显,原本20000元/平方米的商铺,卖给陕北客户的价格有时能够达到40000元/平方米。”容志伟告诉记者,“与此同时一些煤老板也开始在西安周边县市尝试起房地产项目开发。”

    而在北京,根据高和投资的报告,2007年开始涌现陕北投资客户,主要来自神木及府谷。到了2010年,在北京多个豪宅和写字楼项目均出现大量陕北投资客户,一些楼盘的投资规模甚至超过山西及鄂尔多斯。

    不久前,北京通州一个别墅项目到神木推广,单栋别墅的售价在2500万至2亿元,销售人员对记者表示:“相信神木煤老板有这个实力。”

责任编辑:rmjdw
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