CFP供图

　　“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，决不会退缩。我相信，经过我们一段时间的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”国务院总理温家宝对民生住房问题的强烈关注，至今依然犹在耳边。总理说，“我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。”

　　而今，《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施，与此同时，国家发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。中国房地产市场调控料将进一步升级，且与此前信贷、限购等措施相比，这次显然是矛头直接指向房价，堪称名副其实的最严厉调控。

　　开发商主流声音是“不降价”

　　2010年12月27日，温总理向全国人民做出了“将使房价回到合理水平”的表态，随后一两个月，新国八条出台、房产税开始试点；2011年2月27日，温总理再度谈楼市调控，寄语开发商也应该对社会尽到应有的责任，随后一两个月，限购令开始推行、《商品房销售明码标价规定》将实施，而今发改委高调表态正研究在商品住房领域出台实施反暴利规定。

　　这是楼市调控升级的信号，更是一场空前的大博弈。

　　纵观去年4月新政以来启动本轮楼市调控，楼市表现一波三折，即便是号称史上最严厉调控年，2010年房地产市场在七八月份和年底的两度反弹，地方政府、开发商群体、国内外游资的联手抗拒，最严调控年沦为“空调”。也正是在这样的背景下，温总理在去年年尾首次做出使房价回到合理水平的表态，此后，中央政府祭出了更为严厉的新国八条，悲观气氛在开发商之间迅速蔓延。

　　然而，地方政府随后出台的限购令纷纷与地方GDP和人均收入增速挂钩，居民购房支付能力被束之高阁，虽然成交量一再走低，“不降价”成为开发商的主流声音。在一次十大房企的座谈会上，中信、万科、新世界等开发商表示，将顺应市场变化，但绝不降价销售。另一方面，国内信贷渠道被压缩，但海外融资和房产信托却风生水起，资金链承压的开发商解了近渴。

　　事实上，住建部、国土部、银监会三大部门已陆续出招，但房价依然坚挺。楼市乱象丛生，限购后两个月仅卖出不足千套房的海口更是发出要微调限购的信号，尽管这时国务院派出的督察组刚刚抵京。

　　这次，出手调控的主管部门轮到发改委了。

　　“希望这一次新政调控不要再度陷入越调越高的怪圈和旧辙，给多一些耐心和时间，让上一轮新政效果得到充分的显现，再根据市场的变化酌情采取适当的政策调整。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为，以往因数据滞后而往往不能及时反映调控效果，造成几度将开发商降价促销带来的“假涨真跌”现象误判为调控失效，导致上一轮调控效果未能充分显现，就推出新一轮更加严厉的新政，使得楼市再度陷入对峙观望局面，令本来已经显现降价效果的房价又被再度高位冻结。

　　大刀砍向开发商暴利

　　“在《商品房销售明码标价规定》实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利法规定是最重要的措施之一。”国家发改委价格监督检查司司长许昆林26日表示，国家发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

　　在诸多业内人士看来，许昆林的话语释放着这样的信号：下一步，大刀向开发商头上砍去。1995年，中国颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》的行政法规。其中规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。

　　15年来未曾在房地产行业动用的行政法规，今将开启。

　　这并非没有先兆。今年3月，国家发改委颁布了《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售明码标价，并不得随意涨价。3月28日，国家发改委专门发出通知，要求各省市区价格主管部门抓紧制定本地商品房销售明码标价的实施细则，并尝试建立商品房销售价格备案、商品房销售“一价清”、成本申报、事先约谈提醒告诫等制度，探索积极有效的管理办法。

　　许昆林表示，在《商品房销售明码标价规定》实施之后，国家发改委将直接组织检查组，对重点地区、重点企业销售商品房的明码标价情况进行专项检查。重点查处经营者销售商品房不明码标价、不一套一标、不按照申报价格明码标价、不按规定内容明码标价和公示相关收费的行为，在标价和公示的收费之外加价、收取未予以标明费用的行为，以及利用虚假的或者使人误解的标价方式或价格手段进行价格欺诈等违法行为。

　　如何实施反暴利？

　　“我没有调查你们每一个房地产商的利润。”温总理向开发商喊话，换来的是开发商群体的不降价，而今，发改委举起了大刀。

　　纵观发改委对其他领域的行政调控举措，似乎还找不到一次失败的例子。许昆林说，“我们绝不会让《商品房销售明码标价规定》成为一纸空文。在商品住房领域实施反暴利的初衷和政策目标，就是要使商品住房价格能够保持在一个合理水平，包括合理的成本、合理的利润和合理的价格。”

　　对于房地产商利润这一问题，“暴利”之说一直流传甚广，但房地产开发企业对此多不认同，反称土地和税费成本过高。有分析指出，固然中国社会房价疯涨的板子不能全打到房地产商身上，但是房地产商漠视企业社会责任，贪恋不合理高额利润的行为也是房价高涨的直接推手。

　　开发商有没有暴利？商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育认为，中国房地产市场的暴利“众所周知”，他曾在2003年对北京地区房地产业的利润率做过间接估算，以地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房为例，其销售利润率大概为34.7%，投资收益率则高达138.8%。而福州市物价局2005年公布对23个楼盘的调查数据显示，开发商利润率平均约50%，最低约20%，最高超过90%。

　　发改委将会如何进行反暴利？韩世同认为，房地产项目是否有暴利不是很难判定，只要了解楼盘的地价、造价和售价，就可以估算出来；一般而言，土地空置时间越长的项目，往往地价很低，如果其在楼市高潮卖楼，必然获取高额的暴利；越是地王，地价越贵，成本就越高，获取暴利的可能性就要小很多，如果高价拿地后遇上市场不景气能不能获利还是个问题。

　　韩世同向南都记者表示，政府采取这样的政策和手段来控制房价和暴利是完全可能的，因为近期增城和深圳都已经开始实施一定程度的限价政策，位于增城的碧桂园楼盘和位于深圳龙岗的中海楼盘据称准备“五一”大幅度降价促销。但他认为实施《制止牟取暴利的暂行规定》的行政法规来控制房价，行政干预的成分较大，不如加强对土地增值税清算的监管，同样可以达到治理高房价和打击暴利的目的。

　　但亦有行业人士对此持有疑问。“暴利没有统一的标准，所以这个规定对市场的可行性也不会很强。”著名地产评论员陈真诚认为，“经济适用房都搞到那么高的价格，你怎么测定人家是不是暴利呢？没办法鉴定嘛，没有标准就不会形成一致的意见。”

Tags：