编者按：奥体东门正东300米、距奥运“鸟巢”仅1674米，这样的黄金位置无疑符合其标榜的“缔造藏峰百年”的口号。9月21日开盘仅3分钟，一套面积528平方米的“楼王”就卖出了2675万元，让其成为了北京9月楼市最为抢眼的项目。在随后的11月，该项目又成为了今年北京楼市成交价涨幅最高的项目，上涨幅度达到了40%。

    然而时隔两个多月，奥东18号这个创造了北京逆市神话的“名盘”，却突然宣布了“降价”——1.48万元/平方米起。根据北京房地产交易管理网的数据显示，该项目自9月21日开盘至12月9日的实际成交价格为3.5034万元/平方米，这次调价后每平方米下跌了近2万元。

　　两个多月跳水近2万元/平方米，无疑让奥东18号成为了北京楼市里的“跳水皇后”，如果说其他项目降价做的是“三米板”，那么奥东18号可以说做的是“10米板”的“跳冰棍”动作，然而房价的直线下降并没有像人们想象的那样“顾客盈门”。截至12月9日下午4时，记者了解到，新的降价方案发布了近10天时间，奥东18号客户积累只有53人，这样的业绩和此前低价开盘的远洋·沁山水、金都·心语、首城国际等项目可以说是天壤之别，为何如此的低价仍然不受购房者欢迎？

　　“狼来了”吓跑了购房者

　　从9000元到2.5万元自酿苦果

　　奥东18号原名奥东18，稍微对楼市关注的人就应该知道这个项目，这可是北京楼市有名的“狼来了”项目，从2006年底就对外宣称开盘，此后又先后于2008年3月、2008年6月宣布过开盘消息，但是直到2008年9月21日，该项目才露出庐山真面目，而这时该项目的房价也从最初的9000元/平方米涨到了2.5万元/平方米。

　　和两年前的大多数项目一样，看着噌噌上涨的房价，哪个开发商没有动过捂盘惜售的念头？

　　尽管奥东18号没有被建委点名“捂盘惜售”，但是其实际的“惜售行为”却是存在的。一位名叫“爱飞的鸟和爱哭的鱼”的网民日前这样讲述其购房经历： “我在2006年年底的时候就关注过这个楼盘，当时的价格在9000元/平方米左右。而询问售楼小姐什么时候开盘时，得到的答案是一个月左右。但是2006年已经远去，转眼2007年也已经离我们而去；冬去春来，转眼2008年又已经过完1/4了。而奥东18在各房地产网上的信息也一直不断更新：它每个月都会发布下个月会开盘的消息，而预计均价也从9000元一直变换到最近的2.5万元。”

　　苦苦等待让购房者失去了耐心，难怪在直降2万元/平方米后，购房者依然反应平平。记者本周二来到了该项目的售楼处，销售人员表示截止到12月9日，该项目的客户积累只有53人，原定的销售日期可能会再拖，预计在12月底左右。

　　在询问过程中，销售人员也向记者证实了“惜售行为”，先是把“奥东18”改为“奥东18号”，后又将毛坯改为精装，前后折腾了近两年多的时间。记者计算该项目总建筑面积为6万平方米，从最开始9000元/平方米到2.5万元/平方米，除去一些地下室和公共部分，开发商溢价利润可净赚4亿多元。

　　然而随着全国楼市的萧条，让许多曾经梦想“捂盘惜售”赚取暴利的开发商们的“敛财大计”烟消云散，梦醒后突然发现房价又回到了两年前。记者了解到，目前奥东18号周边的二手房价在1.2万元/平方米左右，而其降价后的1.48万元/平方米起的价格基本上和两年前的新盘价格差不多。销售人员也表示，该区域的房价很难再回到去年的高位，而两年前奥东18号积累的2000多名客户也基本流失了。

　　黄金位置不等于黄金楼盘

　　奥东18号仍需练内功

　　“地段！地段！还是地段”曾经被奉为楼市投资的铁律，然而在现在的北京楼市中这已经失灵了。奥东18号的位置无疑可以说是北京的黄金位置，特别是奥运后，亚奥区域整体配套设施出现了翻天覆地的变化，再加之其聘用的国际著名物业公司ＤＴＺ戴德梁行，可以说该项目已经披挂上了完美的外衣，然而这一切只是“皇帝的新装”遮掩不住其本身存在的问题。开盘两个多月的时间只成交了7套，赤裸裸地揭示了在楼市品质竞争时代的优胜劣汰，降价也自然而然成为了其最后可以挥动的武器，但是由于品质上的一些不足，仍然没有得到市场的认可。

　　刚到奥东18号的售楼处，楼前到处是散落的装修建材，玻璃上布满了尘土，“赢在奥运前、享在奥运后”的巨幅广告已经脱落了一个角，趁着西北风呼呼摇摆，就像北京的房价一样在做着最后的挣扎。

　　进入售楼处，记者感觉到的是人气不旺，之前打了两次售楼电话全无人接听，而见到客人进来躲在吧台后面披着大衣的售楼先生和小姐们并不热情。过了几分钟才有一位售楼小姐不情愿地跟客人打了招呼，看来新的“1.48万元/平方米起”的低价，并没有吸引来更多的看房者，也没有提起销售人员拿“提成”的热情。匆忙地打开屋里的灯，放亮了落着尘土的沙盘。

　　在经过一系列的程序式的介绍后，售楼小姐再次披上了大衣，带记者来到了这座稀世豪宅的样板间。其样板间位于靠南的一栋南楼，在“工地上”的实楼样板间里，丝毫没有体味出豪宅的含义，刚一进屋踩在地板上明显感觉到“颤悠儿”，销售小姐告诉记者，这是由于采取地热供暖，有点跑水过两天就会拆了重做。记者随便拉动了几个室内家具的抽屉，但是发现许多居然是拉不开的，售楼小姐又解释到只是示范作用，交房时是不送这些的，只有简单的装修。12层以下都是暗卫，而且社区设有大量底商，并有出口与社区直接相连，直接导致了社区档次不高。

　　此外，值得注意的是，与该项目南楼南面仅一条小巷之隔，有一座热力厂，热力厂背后耸立着一座大烟囱。销售员承认这是附近的供热“主力”，但表示以后应该会取消，因为国家有政策，必须都用天然气，但是什么时候能取消，时间不保证。

　　记者手记

　　“金都版”价格战在亚奥打响

　　金都·心语小户型低价热销，直接导致了美利山销售出现困境，成为了近段时间北京楼市低价竞争的一个典型案例，近日记者在亚奥核心区的奥东18号和亚奥观典琥珀堡也看到了“金都版”的价格战。

　　同为亚奥核心区的奥东18号与琥珀堡直线距离不超过一公里，这样的距离注定了两者之间或许存在着竞争关系。记者了解到，琥珀堡先于奥东18号于今年6月份开盘，主打奥运概念，现为准现房提包入住，户型为40平方米到90平方米的酒店式公寓，住宅立项70年产权，物业费5.2元。而奥东18号同样打奥运概念也为准现房，明年6月份入住，户型为87平方米到200平方米左右的高档住宅，住宅立项70年产权，物业费4.2元。看似两者之间属于不同物业类型，一个是适合投资的中小户型酒店式公寓，一个是为富人打造的豪宅，但是在楼市低迷的今天，让两个本来处于平行线上两个定位不同的项目有了交叉的地方，由此出现了激烈的竞争关系。

　　两个项目的竞争焦点主要集中在小户型上，记者了解到，奥东18号每门全有一个87平方米的小户型，这与琥珀堡主打的中小户型正好对上，因此也引发了两者之间的价格大战。先是奥东18号面对开盘两个多月只销售了7套的业绩，于12月初宣布全面调价为1.48万元/平方米起。面对这样的局面，开盘了近半年只销售了十几套的琥珀堡，想起了借助时下最火的“购房团”模式给以还击，给出了1.38万元/平方米的优惠价格，比目前均价的2万元/平方米下调了近6000元/平方米，直指奥东18号的1.48万元/平方米起，而且两者之间的低价交易时间全为12月20日左右。

　　在这场翻版的“金都式”的价格战中，琥珀堡比当初的金都·心语更加“变本加厉”，不仅送家具家电而且销售人员还向记者表示，交房时候还送台灯、窗帘等小件家庭必备品，业主只需带着毛巾牙刷就可以入住。

　　伴随着琥珀堡与奥东18号价格战的打响，整个亚奥地区在售项目的交易价格也出现了一定程度的浮动，也许正符合“奥运热了 楼市冷了”那句业内戏言。在过分地透支了奥运概念后，亚奥区域的房价正在进入一个快速下滑的通道。

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