2011年5月25日北京出现单价30万楼盘5月25日，媒体记者在北京东钓鱼台家园小区门前拍摄采访。分析人士指出，在严厉调控之下，北京豪宅价格逆势异常高涨，十分值得关注。新华社发（李方宇）

《新闻1+1》2011年5月27日完成台本：通州楼市：从“明星”到“弃儿”？

(导视)

购房者：车子进不去了，说里边挺火爆的。

市民：他们都说(通州)就是十年前的浦东一样。

解说：一年前，这里房价一路奔三，抢房者如潮；一年后，这里商品房大量积压，乏人问津。

宫萍：一年半以来的调控来看，对通州的影响确实非常大。

解说：代售房屋两万套，市值超过170亿，大约七年才可以完全消化。一家房地产机构的预测会成为最坏的结果吗？

李文杰：库存还有增加的趋势，整个通州的价格下调的压力还是比较大。

解说：从信心满满抢房如潮，到成交量萎缩出现积压，北京通州到底会成为一个什么样本？

《新闻1+1》今日关注：通州楼市从“明星”到“弃儿”？

主持人 董倩：欢迎收看《新闻1+1》。

北京通州的房价从一平方米一万多上升到三万多，用了不到一年的时间，而从顶点的三万多一平方米到现在的库存率创下了“北京第一”这样一个名次，用了也是不到一年的时间，这凌空出现的这种抛物线的轨迹说明了什么？另外一个像过山车一样的大起大落，又带给我们什么样的思考？

(播放短片)

解说：“两万多套商品房代售，市值超过170亿，大约需要七年才可以消化。”这是最近北京市通州区房地产领域最引人注意的消息，这究竟是一个好消息还是坏消息？

李文杰 中国地产华北区董事总经理：2010年下来一些，应该在三百套左右，但是到2011年，出现了几十套、一百多套，所以整个成交量降得比较多。

解说：数据来自于北京市中原地产公司，两万多套库存排在了北京市所有区县的首位。

记者：两万套的库存是如何分析得出来的？

李文杰：我们监测从去年公布的库存的套数，10月份公布了大概14000多套左右，加上从去年到今年，政府整体批出的预售许可证的套数，减去现在目前市场上已经消化了的这些楼房的套数，剩余的部分我们计算出的两万套。

解说：今天记者在通州几个新开盘的售楼处，感受到的是冷冷清清，并不出乎意料。

记者：这两万套库存意味着什么？

李文杰：意味着整体的供应还是偏多的，另外由于受到目前调控的影响，现在整体的购买力的需求是持续下降，所以从未来一段时间来看，我们看实际上整个通州的价格下调的压力还是比较大。

叶檀 财经评论员：我想通州存量房子上升是一个缩影，事实上中国的一线城市存量房都在上升，这说明我们成交量下降，供求关系已经出现了逆转。通州一方面是存量房在上升；另外一方面是想买的人买不到，如果我们把限购令取消的话，我想通州的存量房很快就可以消化掉。事实上现在很多时候是在压力下的结果，并不是一个市场的正常反应。

解说：和叶檀观点类似的还有任志强。任志强就表态说，放开限购与个贷试试还用七年吗？不过有关房地产的观点永远针锋相对。

宫萍 中原房地产经纪有限公司：我们不是只看通州，比如说整个全北京市的需求情况来看，我们调研的结果是刚性的需求占整个购买人群已经接近90%以上，投资的人群已经是个个位数，意味着这一段时间的调整和价格快速下降的情况。老百姓在选择房子的时候，他会选择一些新兴区域，因为他在买房子的时候也会注意保值功能，比如说这样我们就看到房山的长阳，有些项目才在一万五左右。

解说：面对此次始终没有放松的房地产调控，面对看房人越来越少、成交量越来越低的局面，面对一个通州区就有两万多套库存的局面，中原房地产公司的结论会成为现实吗？如果真的需要七年才可以消化掉这些住房，通州房地产又会发生什么？

陈国强 中国房地产学会副会长：调控政策的持续时间越长，那么对房地产企业来说面临的资金压力越明显，那么这个不排除我们部分的企业会面临现实的资金压力的问题，会面临资金链断裂的危险。

解说：与通州相关，根据北京市房地产交易管理网数据统计，目前北京市全市商品住宅存量也超过了十万套，风险真的存在吗？

叶檀：如果说我们的政策不尽快调整，就会出现一个两头堵塞的情况，一方面是成交量下滑，房地产市场的存量房增加，这个会造成资源的浪费，房地产开发商的资金会受到挤压，他们不得不去进行高利贷或者是高成本的融资。另外是市场的地方政府这一块，它的收入会受到控制。现在要把这两块结合起来，主要是要打通它，这样就可以使得房地产在消费这个层面恢复一个正常的流动，它就像活水一样，从存量、从开发一直到销售，都可以进入一个存量的良性循环，把房地产投资这一块就可以挤压出去了。

李文杰：在未来一段时间可能会造成新的积压的一些供应。

解说：一方面是政府的大量放地，另一方面则是开发商过分热情的拿地，但是楼市会按照大家的预期不断前进吗？

李文杰：在2010年三四月份以前，通州整体的价格上涨非常迅猛，一度新盘的价格都超过了三万元每平米，在这种情况之下实际上也带动了很多开发商买地的热情。

解说：面对一万到三万的火热，每一个开发商都会脸红心跳，赶快拿地，赶快开发，但是当全国性的房地产调控忽然降临，一切都发生了变化。很多分析认为，导致通州楼市严重滞销的原因，还有中央多次强调对房地产投机行为的打击。

李文杰：当时通州楼市投机炒作的风气还是比较盛的，有很多人看准了整个新城规划，房价还会猛增这么一个判断，也带来了购买力的猛增和价格的猛增。5月1号之前，40%的购买用途都是用来投资保值的。一般情况下，我们监测正常年份，平均水平应该也不超过20%。

某楼盘销售人员：但是我们周一的时候，有一个客户一下子买了一百多套房子，而且他是一次性付款买了一百多套房子。

白女士 投资者：所以三个多月挣了150万左右。

解说：去年面对着一路狂飙的房价，面对着潮水一般的抢房人，几乎所有的地产商都在推销着信心，他们认为，通州的房价在两三年后还会翻番。而面对如今的局面，很多人却在担心，曾经的京城楼市涨价急先锋，通州会不会沦为京城楼市的“弃儿”，或许只有时间才可以证明一切。

主持人：霍教授，当我们关注通州的住房，它在积压的同时，在房山的长阳那儿，呈现的情况可是跟两三年前的通州几乎是一样的，您怎么看待这种交替出现？

霍德明：我宁愿解释说通州是泡沫的挤压，而房山是刚性需求的表现，毕竟现在价格差了一半，一万五跟三万块钱，所以对于房山虽然在北京的西南角，现在一样有地铁，通到二环以内，所以房山相对讲，性价比跟通州比高很多。实际上对于北京这么大的一个城市，房山、大兴可能将来涨价的程度，你说会跟通州比吗？倒也不一定，未来两三年以内，肯定大兴、房山是往上看的，大家通州应该往下看，最后的结果是一个平均。只要宏观调控，只要我们对房地产，尤其是价格调控，只要一直持续下去的话，刚才小片说了，可能两三年内通州的房价会起来，我不相信。

主持人：有没有可能现在房山正在走若干时间前通州正在走过的路？

霍德明：除非有外面的情况发生，比如说又来一个新的金融风暴，使得我们整个宏观调控或者货币供给必须要放松以外，我想不出来国内还有什么其它的情况。当然了，很多的时候我们会讲一些其它理由，我刚才讲过的副效用，中小企业撑不下去了，于是要求整体的调控要放松，如果是这样的一个考虑的话，我们就前功尽弃了。

主持人：刚才短片里面也提到这么一个问题，一年前在通州的抢房热和今天呈现出来这么一种积压的累计，哪种是更贴近正常的一种状况？

霍德明：我觉得贴近正常的还是通州两年以前还没有涨起来，或者现在房山，我只希望它是留在一万五、一万七，能够维持一年以上的时间，这应该算正常的刚性需求？

主持人：另外一个就是短片中专家也在解释，如果不是受到国家一系列房地产政策调控的影响，通州会出现今天这样的情况吗？

霍德明：如果说房地产不调控的话，通州我相信它现在可能卖到四万块钱以上，尤其是你要想到，它是离CBD还是最近，包括交通还是很方便。我曾经去通州看过，通州土地供给在那一段时间涨的时候还是蛮多，尤其是地方政府愿意做这个事情，所以对整个环境来讲的话通州还是不错的。

主持人：刚才在短片里面，叶檀讲过，事实上现在很多时候是在压力下的结果，并不是一个市场的正常反应。所以我问您这句话，如果没有一系列的调控政策，通州的房价可能会四五万，哪个是正常的反应？

霍德明：压力之下应该是讲房地产或者宏观调控之下，但是宏观调控也是没有办法的时候事情，我们希望的事情就是房价跟我们一般的收入能够有一个合理的比例，而不是说太高或者太低，太低的话我们也不愿意，与其说压力，倒不如说我们短时间的调控。当然它背后如果真正要找出来，哪些是在炒作，哪些是在刚性需求的，这一点我们还是要分清楚。现在如果说库存房，上海的库存房不多，我看到报道，只能六个月的销售期了，所以就全国来看，库存的压力有些城市还是比较大，但是肯定是房地产开发商跟政府在博弈的一个结果。

主持人：说到库存量，今天我们关注的是北京在这个时候、这个时点上有十万套的库存房，如果跟以前做一个比较，提供给我们一个数字，2009年是14.8万套。再往前？

霍德明：2009年2月份是14.8套，2008年1月1日是9.2万套。

主持人：如果我们把这三个年份的数字做一个对比的话，您能做出一个什么样的结论？

霍德明：一定要把各个年份或者各个时间背景是怎么回事说清楚，2008年年初，在一个比较平常的状态，房地产市场2008年年初的时候不算太差，当然也不是最好，2007年最好。2009年2月份，正好是在2008年9月份、10月份，金融危机起爆以后最冷的时间，所以它的库存到14.8万套，所以这一点库存代表供给过多，但是现在北京十万套的库存，严格讲起来，跟2008年的年初差不多。换句话说，现在北京的库存是房地产开发商捂盘，他不愿意把建好的有些房子拿出来卖，而他等，等什么？等将来房价回弹的时候再拿出来卖，这是一个在压力底下的一个正常反应……

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